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新世纪官网娱乐 - 李宇嘉:楼市“放大招”供给端大变局 房价会掉吗

新世纪官网娱乐 - 李宇嘉:楼市“放大招”供给端大变局 房价会掉吗

发布时间:2020-01-09 14:09:07     阅读:(3770)

新世纪官网娱乐 - 李宇嘉:楼市“放大招”供给端大变局 房价会掉吗

新世纪官网娱乐,深圳,用土地调控市场

先看标定地价,它是近期深圳一连串动作的开始。所谓标定地价,就是一般市场条件下(既不大涨,也不大跌)标准地块的市场价格,它区别于原来的基准地价。说白了,就是由市场地价取代原来的行政地价,并以修正系数的方式,调节(调高或调低)不同类型用地的出让价格。

简单来说,凡是政府支持的,比如人才住房、公租房、产业用地等,在市场地价的基础上,分别打0.6折、0.3折、0.2折;政府不支持的,比如办公、商务公寓、住宅等,不打折。还有处罚的,比如商业项目为市场地价的1.5倍;可分割销售的厂房,出让底价为市场地价的5倍。

以福田区住宅用地为例,目前基准地价在3600元/平方米-5200元/平方米。按照《深圳市2018年度标定地价成果》,2018年福田的标定地价为29000元/平方米-54000元/平方米。可见,标定地价下,福田区商品房出让的底价会明显上涨,开发商拿地的成本也会明显提高。

标定地价要干什么?一是发挥土地的调控功能,告诉市场,什么是我支持的,什么是我不支持的;二是公寓、商住房、m0(“类住宅”)等,不是政府鼓励的,开发商想做这样的项目,对不起,只能以高地价获得。说白了,支持类用地损失的,从市场补回来,地产给实体做贡献。

规则明确了,新房价格松动!

从今年10月到年底,深圳将举行3批次的公共住房开工活动,筹集约2.6万套公共住房,明年还要筹集7.4万套。从2018-2035年,每年要筹建6万套公共住房。这么大体量的公共住房供应,不仅需要地,更需要真金白银投入。钱从哪来?标定地价基础上的招拍挂和配建。

土地“双限双竞”横空出世,也就是限地价、限人才房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。“6.24”史诗级的土拍,5宗地都是这么干出来的,开发商配建够政府要求的人才住房,其他可以销售的商品房,价格高一点也没关系。

而且,可售商品房部分价格高了,意味着对人才住房的贡献更大。于是,“6.24”龙光地产65.85亿竞得的龙华红山地块,楼面地价达6.7万/平,逼近或超过临近的二手房价格,如中航天逸小区单价在6.5-7万元;中海和电建竞得的光明地块,楼面价格(4.2万元)也接近在售二手房了。

当然,房价也不能涨得太快

不过,商品房的价格也不能太高。一方面,作为一线城市和楼市领头羊,要带头贯彻国家“稳房价”的指示。再说,国家对于深圳打造先行示范区的要求是,绝不能示范高房价。而且,先行示范,示范给谁看呢?那就是“河对岸”那位,她不能解决“高房价”困境,但深圳可以。

另一方面,深圳人才住房的价格和租金、公租房的租金,都要跟着商品房价格、租金走。比如,按照深圳“二次房改”的方案,安居房、人才房价格和租金是同区域商品房价格、租金的50%-60%。商品房价格高了,人才住房价格也会上涨。

近期,深圳房价再次反弹。时隔三年零两个月,9月新房环比涨幅(1.2%)首次进入涨幅top10,二手房环比涨幅(1.3%)进入全国涨幅top5,可谓在全国热点城市和一线城市中“一枝独秀”,深圳要控制一下了!

“双限双竞”:开发商难受,政府舒服

所以,深圳打算在11月份出让的6宗地,继续采取“双限双竞”的模式。而且,这6块宅地都限定了普通商品房或人才住房销售的最高均价。以计划出让的龙华和光明地块为例,所限价格(7.14万和4.7万)与周围二手房价格差不多持平,彰显了政府稳定房价的信号。

再推演土地出让环节。“限地价、竞地价”的竞拍规则,本身就极大地压缩了开发商的利润。如果再限制可销售商品房的价格,竞配建人才住房面积的话,开发商竞拍会将利润空间不断收窄。当然,启动标定地价后,配建人才住房,会拉低整体地价,提升开发商竞配建的积极性。

问题是,竞配建的人才房多了,可售商品房就少了,且商品房的楼面价也高了,再加上新房限价,也会收窄开发商的利润。总之,标定地价+“双限双竞”,这是挤压开发商利润,并让开发商左右为难的一种极端的土地出让模式。当然,它也会降低地价,实现政府稳地价的目标,同时还会最大限度地给人才房做贡献。

再难,开发商也撇不下深圳市场

当然,也只有深圳有资格、有底气,敢于设置如此高的门槛。有人认为,如此苛刻的条件和狭窄的利润预期下,估计11月22日参与竞拍的开发商很少。笔者不这么认为,如果产品打造的好、成本控制的好,利润还是有的。当然,立足深圳的开发商,还是要算大账的。

所谓“得深圳者、得大湾区”。站稳了深圳,就意味着开发商具有强大的开发和操盘能力。而且,深圳项目历来具有较强的广告效应,融资也会顺利一些。更重要的是,有了深圳大本营,开拓整个大湾区市场,也会更从容。记住,大湾区是未来人口流入最多,需求最旺的区域。

调控,转向供给侧

再谈一谈今年以来深圳供地和供房放量的现象。继“6.24”供地后,“11.22”再次放量供地。为何?大家想想,近年来所有的调控政策,都指向需求端紧缩。这意味着,调控将需求往后推。同时,深圳人口还在增加,潜在的需求也很大。再加上,近期深圳规划利好多,结果是什么?

一方面,需求可能会释放;另一方面,经济下行叠加货币适度宽松,“资产荒”再次光临,这不是房价上涨的节奏吗?因此,调控须要转向供给侧,以大规模供地,应对潜在需求。在国家眼里,类似深圳这样的城市,供地从来都是有效的,不会导致“去库存”压力,可谓多多益善。

人才住房得宠,房价要掉了吗?

而且,“双限双竞”下增加供地,不仅不会导致地价、房价上涨,还会带来更多的人才住房供应,吸引更多的人才。这样,深圳打造先行示范区才有底气。另外,经济下行背景下,深圳土地和住房供给侧改革,具有多赢的效果。

当然,人才房大规模供应,意味着商品房更少了。另外,在区位优势、产权限制(限制交易)、增值收益归属(很可能要上缴或共享),教育医疗等服务配套上,多数人才房小区无法与商品房小区媲美(政策只是解决人才“有房住”,而非“有住房”)。所以,人才房大规模供应,不会导致商品房价格下跌。香港、新加坡住房保障覆盖率,在全球都是最高的,但商品房价也是最高的。

解决基本住房需求以后,人才都想获得商品房,那就只能靠自己努力去市场上买。总之,未来商品房市场发展好了,人才住房问题才能解决好。就好比深圳发展好了,整个大湾区才能发展好一样。当然,人才住房解决不好,高房价就不可持久。所幸,深圳认识到了这一点。

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